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慶元新聞網
房地產交易詐騙集團合法掩護非法 市府地政、消保、警察,誰是內鬼?
日期:2018-09-05    
2018/9/4 市政總質詢

台北市議員李慶元今(4)日在市政總質詢指出,有一個專門以「假買屋真詐騙」手法的詐騙集團,掛著資產開發公司的名號,結合合法地政士、律師,以「一條龍掛勾」的合法掩護非法手段,1年來在大台北四處詐騙,至少發生40多起,其中在台北市就發生30多起。詭異的是,台北市政府地政、消保、警察等單位卻束手無策,無法阻擋這類利用房地產交易的詐財案一再上演,更奢談將他們繩之以法,而任其行騙迄今,讓許多房地產所有權人陷入交易陷阱,求訴無門,賣房子竟然成了一生的夢魘!
 
眼見相關單位無所作為,李慶元緊急提出五大訴求,要求柯市府重視且立即處理此案。1、市府立刻成立府級跨局處專案小組;2、責成台北市警察局積極偵辦此一詐騙集團在台北市所涉之案件;3、責成台北市地政局儘速將涉案之沈咨凡等地政士,移送懲戒及停權,並嚴審「中華地政士聯合法律事務所」經辦的房地產買賣、設定、移轉等案件;4、責成台北市消保官以重大消費爭議及詐騙案件,積極介入保護房地產交易雙方之權益;5、呼籲檢方及中央正視此案嚴重破壞房地產交易秩序之問題!
 
李慶元說,這個詐騙集團的慣用手法,就是在買賣房屋網站,尋找沒有貸款的房子,看完房子之後,預付一成或二成訂金,取得賣方信任後,再迅速由自己同夥的地政士,以合法方式偷偷過戶,向銀行設定抵押貸款,有的還設定給民間地下錢莊,等到賣方知道房子已被過戶及設定抵押時,對方不但沒有依約付款交屋,民間地下錢莊還以善意第三人身分出面討債,討不成,還會申請法院拍賣,此時,受害人還得請律師再花大錢到法院執行假扣押,以免「錢屋兩空」!
 
李慶元又說,這個詐騙手法的可怕之處,會讓國內房地產買賣雙方造成恐慌,房地產交易秩序被嚴重破壞,因為,房地產的正常交易秩序,被合法的地政士、合法的律師,結合假買方,利用他們的專業,以及法律漏洞,坑殺房地產所有權人的財產。李慶元強調,這些案件讓公權力遭到質疑,房地產交易秩序產生信賴危機。他呼籲中央及地方政府要重視此案,不能在選舉期間,任由藍綠惡鬥,忽略了極重要的民生問題。
 
這些案件從受害者報案到檢察官審理過程,以及交易案件在地政事務所的整個辦理過戶等相關作業,受害人都感覺到,似乎詐騙集團有「一條龍掛勾」的服務,可能這個集團已經結合了檢察官、警察、地政人員、地下錢莊、銀行、律師、地政士等等,難怪事情演變至今,媒體都已經大肆報導了,受害者至少40多起,但檢警調及地政單位迄今仍消極作為,任其破壞房地產交易秩序。
 
受害者向李慶元反應,詐騙集團在台北市所做的過戶、貸款、抵押設定等程序,有10多件都是透過中山地政事務所辦理。所以,李慶元嚴重質疑,中山地政事務所有人「內神通外鬼」,成為詐騙集團一條龍服務的一環。也因此,李慶元要求市府政風處能夠深入調查經手這10多件房地產交易糾紛案的承辦人員及主管,並請警察局及法務局、地政局積極協助政風處釐清相關經辦過程,有無失職、護航包庇之情事!
 
李慶元說,包括地政事務所及地政局,在發現此一案件後,難道不能嚴審「中華地政士聯合法律事務所」經手的案件?要辦理過戶、貸款、設定抵押等,是否應主動讓賣方知情?賣方是否瞭解過戶之後的法律關係?他表示,亡羊補牢,後續應該把「中華地政士聯合法律事務所」經辦的案件列為「警示戶」,只要是其辦理的案子,都列為「警示案件」,並主動通報消保官報備,讓消保官掌握狀況,也要向警察局備案。消保官接受案件,要審視合約的公平性、合理性、適法性,有無符合慣例。不應任由詐騙集團以合法掩護非法的詐騙伎倆,在被賣方發現後,不願意繼續交易,卻任由買方用「違約」的方式,勒索賣方支付違約金!
 
這個詐騙集團,是以一家位於台北市大同區大龍街的「中華地政士聯合法律事務所」為據點,詐騙人員將近30人,出面為假買賣簽約的核心人物是地政士沈咨凡。因為,所有的詐騙案件,不管是誰出面充當買方人頭,地政士都是沈咨凡。
 
李慶元表示,他深入瞭解後,發現最大的法律漏洞是,買賣合約
中的第五條「產權移轉」第一項寫著:「雙方應依第三條約定,備齊所需文件書類、用印及完稅,並交予買方辦理有關程序。」但官方所公布的成屋買賣契約書範本,第七條「所有權移轉」,寫得很清楚:「雙方應於備證款付款同時將所有權移轉登記所須檢附之文件書類備齊,並加蓋專用印章交予受託地政士、受託律師、買方、賣方、其他負責辦理。」李慶元強調,官方版羅列相關人等可以勾選,但詐騙集團卻自訂合約,直接寫著交予買方辦理有關程序。結果,受害人在知道房子被過戶後,質問沈咨凡,沈咨凡都推託說,過戶是買方自行去辦理,他根本不知情。
 
更可惡的是,合約中的第十條「其他約定」,竟然還寫著:「若本買賣契約衍生任何法律問題,由買賣雙方自行協調處理與地政士無關。」沈咨凡擺明要撇清責任。李慶元說,受害人向他陳情,沈咨凡後來不管是跟檢察官或是警察,說詞都在推託,「我只是負責簽約,其他與我無關。」、「我收的不是代書費,而是潤筆費。」根本是滿口謊言,胡說八道!李慶元反問,中華民國合法的地政士,在處理房屋買賣事宜,都是從頭到尾負責到底,有哪一個可以像沈咨凡這樣「只負責簽約,不負法律責任」?
 
李慶元在質詢時也痛批地政局不僅不作為,甚至幫沈咨凡卸責。原來,地政局知道他要在總質詢詢問此事時,竟然趕在昨天(3日)發出一個開會通知單,9月5日下午要召開會議,開會事由是「地政士涉違反地政士法第26條第1項等規定適宜會議」,簡直是離譜到極點!
 
李慶元指出,這個案子從今年初陸續發生,台北市的受害者被辦理過戶、抵押設定,全部集中在中山地政事務所;而且,受害者集體在媒體上曝光指控,也已經過了2個月了,這段期間,地政局完全不作為,麻痺至極。但卻在知道議員要質詢此事,才趕緊要召開會議討論,
   這不是離譜是什麼!
 
李慶元說,地政局表面要討論沈咨凡執行業務是否有不正當行為或違反業務上應盡之義務,致違反地政士法第26條第1項等規定。然而在「會議說明」中,又公開寫著「查相關案件沈咨凡地政士僅負責簽約,並未代理辦理產權登記。」他痛批,地政局白紙黑字這樣寫,不是擺明了要替沈咨凡脫罪卸責?況且,受邀出席者,完全沒有受害者聘任的地政士或律師,地政局要如何瞭解事情全貌?開這個會根本是毫無意義。
 
李慶元表示,沈咨凡已經完全違反地政士法第26條第1項規定,應該依照地政士法第44條規定,應予停止執行業務或除名。他強調,像沈咨凡這樣的地政士,不能讓他再繼續行騙詐財!
 
李慶元也發現另一個誇張的地方,如果賣方「發現」是詐騙,不想賣房子,等於不履約,合約中也寫有「賣方要處罰頭期款同額的違約金」。等於是賣方賣房子也不是,不賣房子也不是,詐騙集團簡直吃人夠夠!
 
而且,詐騙集團被識破之後,也會主動與賣方協調,甚至提出了一份「還款計畫同意書」,羅列三個方案,其中竟然還有「股東入股同意方案」,也就是說,邀請賣方擔任該公司的股東,每年可享有股東權益及配股配息報酬,每年報酬率約5-10﹪。李慶元就痛批,詐騙集團竟然還要受害者成為股東,豈不是要受害者同流合污,一起來詐騙!
 
李慶元要求地政局及中山地政事務所,應該立即把所有「中華地政士聯合法律事務所」經手的案子,全部予以凍結,除非受害者同意
解凍,以免未來受害者的房子遭到法拍,蒙受更大損失。
 
 
附件案例:
 
 
 
出面籌組「假買屋真詐財受害人自救會」的受害者林茂樹向李慶元陳情。他在6月於網路上刊登賣房子的訊息,房價2000萬元。6月22日就有詐騙集團成員「周建璋」跟「林俊誠」來看房子,6月25日雙方簽約。當時,詐騙集團有付200萬元的頭款,後續要辦理相關手續時,他們也說要找自己熟識的地政士,後來出面辦理的地政士就是沈咨凡。
 
6月29日,詐騙集團要把林茂樹的房子過戶,幸好銀行有通知林茂樹,被他擋了下來,沒有過戶成功。詐騙集團眼見詐騙不成,還想拿回「本錢」200萬元,後來跟林茂樹「討價還價」,希望能退還100萬元,但林茂樹拒絕,更把這件事情曝光。結果,詐騙集團惱羞成怒,控告林茂樹跟他女兒恐嚇勒索、妨礙名譽。
 
李慶元說,林茂樹算是幸運,目前還沒有造成損失。另一位吳先生就沒那麼好運,他也是在網路上要賣房子,開價1680萬,詐騙集團來看屋後,以1550萬成交。去年11月25日簽約,詐騙集團預付一成訂金,找的地政士也是沈咨凡。到了今年2月2日,他的房子已被過戶,2月8日被設定抵押1800萬,吳先生毫不知情。直到3月7日,銀行才通知他房子已被過戶,但他連第二期的款項都沒拿到,更遑論尾款!3月20日,他籌了600萬,趕緊去法院申請假扣押。但房子什麼時候可以拿回來?他毫無頭緒。
 
還有一位住在三重的邱先生,他有一塊土地,要賣1億9650萬,來找他要買地的人,就是「周建璋」。不可思議的是,林茂樹早就在媒體上公開此事,「周建璋」卻還在6月29日找邱先生簽約,7月2日簽授權書。「周建璋」也開了一張500萬的支票。幸好,當天晚上邱先生看到林茂樹上電視談詐騙經過,立刻跟林茂樹聯絡。林茂樹要他趕緊跟「周建璋」聯絡解約。但「周建璋」以邱先生「違約」在先,要賠償同額的違約金,即500萬,最後討價還價,邱先生被迫認賠一半,付給「周建璋」250萬,邱先生雖然心痛,但起碼保住了1億9650萬的土地!

 
臺北市議員 李慶元 議員研究室
上版日期:2018-09-05